深圳万科温馨家园(香蜜湖学位房攻略:1-4房这样选!)

深圳万科温馨家园

香蜜湖是福田唯一的豪宅区,东临福田CBD,西邻车公庙,坐拥43万平香蜜公园,还有正在规划中的香蜜湖金融街,生态环境优美、容积率低,生活便利,是深圳不可多得豪宅区+名校学位双属性叠加的区域。
香蜜湖片区总共有近44个楼盘,总户数2.7万户左右,平均楼龄2004年左右,最老楼龄的是1985年,最新的是2019年,总价区间从400万到一个亿不等,由于楼盘品质不同,价格跨度也非常大,户型选择性丰富,详情如下:

那我们怎么在香蜜湖片区挑选适合自己的房子呢?
香蜜湖可以分为三大学区,分别是:深圳高级中学、福田实验侨香学校、明德实验学校。接下来,按照学区划分不同,依次介绍各个学区相对不错的小区。
01
深圳高级中学学区

深圳高级中学学区最大,楼盘最多,因而学位是最紧张的。2018年初一入学积分是85.6分;2019年初一入学积分更是达到了98.7分,2020年初一入学积分为93.1分。结合福田区教育政策,如果想读深圳高级中学的学位,至少提前3年买房积分才够得上。

小户型:
深圳高级中学学区内小户型有泰康轩泰安轩、竹园小区、香珠花园、天宝物华、翠海花园这几个小区,其中泰康轩和泰安轩是成交最热门的楼盘,也是深圳高级中学的门槛价,现在的市场行情总价500万左右就能上高级的学校。
刚需入门型:
如果想用个学位兼具自住,对楼盘品质没有那么高的要求,可以看看香荔花园、荔林苑、建业大厦、鑫竹苑、风临左岸等,价格区间1200~1400万左右。这些楼盘相对楼龄会稍旧,小区没那么大,但是居家要求不高还是个不错的选择。
改善型:
如果想要户型好一些香格丽苑、香山美术苑、俊安苑等小区都是不错的选择,厅带大阳台,户型方正、小区楼盘品质也还不错;如果想要小区环境好一些可以看看香榭里花园、天宝物华、东海花园等花园小区,香榭里花园的绿化做的非常不错,曾经还得过奖,唯一不足的就是有些户型不方正。天宝物华相对而言小区要小一些,但是楼盘品质不错,东海花园分为一期和二期,以港式结构为主,是早期的豪宅标杆。
豪宅型:
那在这个片区最好的楼盘就是香域中央花园、中旅国际公馆、万科瑧山府、安峦公馆这4个小区。香域中央花园、中旅国际公馆带的是荔园外国语西小区和深圳高级中学,双学位豪宅配备。
这里有2个小区值得我们关注,一个是香域中央花园,它有些户型可以看到全香蜜公园景观,景观无敌,小区一共10栋,由2栋高层和8栋小高层围合而成。1-8栋是两梯两户的小高层,9-10栋是三梯四户的高层。

小区以大户型为主,面积在130-321平区间(145-208平为主流面积),130-149平为3房,154-208平为4房,还有少量238-321平的特殊户型。户型格局南北通透(9-10栋B、C户型朝东;4栋朝东),赠送较多,实用率高,明厨明卫,大阳台(分正出阳台和侧出阳台)。7栋为楼王,236平4+1房,端头位置,花园中间,前后看花园。
香域中央入市10多年,口碑很好,可以说是很多家庭的终极改善目标,并且有着风水豪宅之称,业主非官即富。小区自带幼儿园、会所、泳池、球场、娱乐设施等,人车分流,楼间距开阔,绿化率达58%。小区带荔园小学+高级中学学位,非常宜居,不足之处是车位紧张。
另外一个就是万科瑧山府,位于安托山片区,带红岭小学和深圳高级中学学位,户型为230、240平米的大平面,开盘起步门槛两千万起,带167万的豪装,是区域的标杆楼盘。

万科瑧山府是目前香蜜湖片区所有楼盘品质最好的一个,现在二手房的价格在四千万左右,业主大多数来自香蜜湖的业主,居住圈层非常高。
02
明德实验学校学区

明德实验学校学区楼盘选择非常小,总共5个小区,4个商品小区+1个军产房。2020年初一入学积分86分,基本深房+深户即可上学。
小户型:
如果只是考虑用学位买个小户型总价低的那就只有2个小区:香蜜湖豪庭和香荟雅苑,从52~103平米的2-3房户型,是明德实验学区成交最活跃也是单价最高的2个小区。
改善型:

新天国际名苑是板楼设计,户型为133平3房和169、192平4房5房,南北通户型方正,唯一不足的是阳台比较小。

豪宅:

熙园是由鸿荣源开发的第一个豪宅物业,2003年的小区,有洋房、小高层和别墅,东面紧邻香蜜湖,西南面是一路之隔的香蜜公园,部分高层视野开阔、景观好。熙园也是深圳首个推出外圆内方的楼盘,小区私密性较好,均为大面积,户型方正实用,通风采光好。目前小区单价18万/平左右,总价3000万起。不足之处是西面靠香蜜湖路的单位有车流噪音,相对而言楼龄稍老。

03
福田实验侨香学校学区

2019年福田实验侨香学校初一入学积分为88.5分,2020年初一入学积分为77分,基本上深房+深户即可入读。
小户型:

目前学区内小户型1房仅有枫丹雅苑和万科温馨家园,户型稀缺,很少有挂盘的。
改善型:
这个片区楼盘单价最便宜的是枫丹雅苑,原因是塔楼结构,户型不方正,得房率较低。

户型比较受欢迎的是瀚盛花园和香雅园。

瀚盛花园是2007年小区,共6栋,总高28-32层,户型85-170平2-5房,户户朝南,赠送入户,阳台很大,高层景观较好。小区楼间距开阔,容积率2.7相对较低。小区距离2号线香蜜站500米左右,出行较为便利。物业管理为万科物业,整体保养不错。缺点是小区北面、西面紧挨北环大道和香蜜湖路,噪音污染较大。

香雅园为2006年小区,共4栋,总高18楼,主力户型为65-74平2房、84-97平3房,高赠送,使用率高,可以做N+1户型。户型朝向好、视野不错。小区距离2号线香蜜站200米左右,出行便利。

合正香蜜原著是这个学区楼盘最新的,2013年的次新小区,合正集团开发和管理,小区总共有4栋住宅,其中有2栋是人才安居房,小区赠送也非常高,89平米可以做成4房,也是整个学区单价最高的。
04
总结

整体而言,香蜜湖片区以下三大价值:
1、楼龄相对较新。放眼整个福田区,香蜜湖片区平均楼龄是最新的。片区居住环境纯粹,没有小产权堆积,市容面貌不错,并且区域居住人群大多为公务员、企业主、企业高管,素质不错。

2、稀缺性。香蜜湖片区处于福田最好的位置,拥有43万平城市“绿肺”香蜜公园,放眼整个深圳找不出第二个在中心区域配备大公园的住宅区。另外一点是,香蜜湖片区紧邻福田CBD和车公庙,周边香蜜湖国际金融街亟待重新开发,周边多条交通轨道,通勤便利,市政配套相对丰富。
3、学位稳定性。整个片区带有深圳高级中学、明德中小学、福田实验侨香学校等名校,氛围浓厚,即便未来大学区划分趋势,上任何一个学校都是名校。这意味着整个片区的房产更具增值属性。
综合来看,香蜜湖片区在地段优势、居家环境、市政配套、教育资源等综合性强,使其在楼市旺季涨幅领跑,楼市淡季抗跌性较强。因此,香蜜湖片区满足投资、自住、终极改善等各类置业需求,成为不可多得的选择之一。

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